孙涤：房市将向何处
作者：孙涤
本篇想谈谈房市的趋势，倒不是自己有什么独到的心得，正相反，笔者自认对市场的波动向来后知后觉，更何况房市之诡谲，实不下股市，特别现今国内的房市，数据质量粗次、定义多歧、评析浮滥，且多受情绪趋策，令人极易迷失其中。
房市又极为重要，它是个人消费的最大门类，居民的财富有过半是以住房的形式拥有，其中又有许多是靠按揭方式来融资，即把家庭未来的收入流折算成现金抵押给了银行才购置的。因此，居屋消费是购是租，何时投资，可能是一生中最重要的财富管理决策。
拥有自家的房子已是城镇居民的共识和基本追求，但眼下是不是入市购置的好时机？在中心城市的楼市泡沫尚未挤干，甚至在近期将爆裂的批评声浪里，上海的房价在6月份又悄然上涨了几乎10%，略输于北京；而深圳等城市的房价今年以来跃升超过50%，又似乎在预示着什么。根据惯常所用的指标，如房价收入比、购租比之类，购房的风险似乎已是危如累卵。例如，上海公寓的平均房价除以平均月租，在400之上的比比皆是，假如一切都不变(包括不考虑房屋折旧、中介管理费、税收之类的话)，房主的投资至少要33年方可回本。
这是怎样一个概念？用一个简单的经验公式“房价＝年净收益／折现利率(投资回报率)”来推算一下，得出约3% 的折现利率或投资回报率，而眼下的按揭贷款利率下浮后也超过了6.2%。也就是，房子的资产现值不及房价的一半，购房而不赁屋而居岂非疯狂？！
然而，我所要支持的观点却正相反，上述过于简化的解释之所以误导，是把一个最关键的要素，住房价值的增长给舍象掉了，而这个资本增值的部分正是房地产投资的着眼点。
开放三十年来，一个城镇家庭的收入上升了何止三十倍，而房租(由配给制改为货币化)上升了又何止三十倍。1987年以来的统计数字表明，我国城镇居民的房价与家庭投入之比在五至七倍。要是把房产的增值考虑进了，而不仅仅把租金当作年净收益的全部，则投资房产的回报要合理得多。任何人都能告诉你，在过去十年里，一个城镇家庭买了房比它租屋而居(加上首期款存银行及可能的开支节约)的回报要好得太多。
众人之所以积极看好未来，把房地产捧高，绝非闭着眼睛乱投机。其间或有不少兴风作浪者，如开发商串谋、地方官吏袒护、投机客炒作、媒体煽情等等，把水搅浑，对此有很好分析并能够提出坦直批评的书可参阅徐滇庆的《房价与泡沫经济》。
房地产市场近年来的爆升趋势在近期内会不会出现拐点？会不会如不少经济学人所预言的泡沫破裂？无论对个人的投资选择还是对整个国民经济，这都是个大问题。
【 文章来源：南方周末 作者为美国加州州立大学商学院教授，现任深圳发展银行首席信息官，电子邮箱sundi＠sdb.com.cn 】
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更新日期：2007年08月22日 